투룸 전세로 이사가기 - 2부
1부에서 1-3번을 어떻게 진행했는지에 대해 나름 소상히(?) 적어보았으니, 4-8번 진행 과정을 공유한다.
분량상 4번 역시 매-우 중요하기 때문에 굉장히 길어질 것으로 예상한다.
동네 정하기어플 등을 통해 동네별 금액 수준 사전조사숏리스팅 후 부동산 방문- 전세대출, 보증보험 등을 받을 수 있는 요건을 갖췄는지 더블 체크
- 전세계약체결
- 확정일자받기
- 전세대출신청
- 잔금 결제 및 이사
4. 전세대출, 보증보험 등을 받을 수 있는 요건을 갖췄는지 더블 체크
위에서 열심히 숏리스팅을 했음에도 이 부분에 걸리면 다시 3번을 반복해야 한다. 전세금이 적게는 5천에서 크게는 억 단위를 넘어가는데 대출을 받을 수 없다? 이건 큰 문제가 된다. 내가 돈이 있더라도 문제가 된다. 왜 문제가 되는지 살펴보자.
이번 2부에서 아마 가장 상세히 다룰 파트가 아닐까 하는데, 정말 우리의 돈 문제와 매우 직접적으로 연관이 되어 있기 때문이다.
보통 부동산에 원하는 집 유형을 얘기해주면
- 대출을 받는지
- 어떤 대출을 받는지 등을 묻는다.
- 보증보험에 대한 얘기를 먼저 꺼내는 부동산은 거의 없고, 저런 얘기 할 정도면 그래도 많이 양심적인 부동산 중에 하나다.
전세대출 안됩니다.
라는 집은 일단 거른다. 전세대출이 안되는 집은 이미 은행에서 필터를 했다는 뜻이기도 하다. 집주인의 이런저런 사정으로 인해 대출이 싫다..는 얘기는 말이 안된다. 하자가 있는 것이다. 일례로 다세대/다가구주택의 고층(일명 주인세대)세대에 불법개조 등을 했을 경우 대출자체가 안된다. 실제로, 너무 맘에 드는 집이 있어서 계약을 하고 싶다고 했는데, 이미 계약이 됐단 얘기를 들었던 적이 있다. 얼마 있다가 앱에 다른 부동산에서 같은 매물을 내놓아 연락을 했더니, 대출이 안된다고 한다. 가능할 수도 있는데, 1금융권 은행은 안되고, 일부 은행만 취급을 한다고 했다.
굉장히 심플하게 생각하면, 내가 이 전세집을 나갈 때 전세금을 받으려면 다음 세입자가 구해져야 한다. 근데 다음 세입자가 대출을 못 받는다면? 너무도 자명한 길이기 때문에, 이 집은 정말 좋은 조건임에도 아직까지 어플에 올라와 있다.
부동산도 귀찮은 일을 피하고자 굳이 대출 안되는 집을 가지고 대출 된다고 속이는 일이야 없겠지만, 무조건 등기부 등본을 떼 보면 서류 상 하자가 있는지 판단을 할 수가 있다. 불법증축/개축 등의 사실이 있다면 등기부 등본에 적시돼 있을 것이다.
대출 어떤거 받으세요?
나는 솔직히 일반전세대출 말고는 다른 상품을 아예 몰랐다. 첫 전세계약을 할 때에도 카카오뱅크에서 그냥 뚝딱하고 처리해버려서 금리가 괜찮다고 생각하고 받았던 대출이 일반전세대출이었다.
보통 일반전세대출은 대출요건이 별로 까다롭지 않다.(물론 이자를 갚아 나갈 수 있는지를 확인하기 위해 재직 기간 등을 따진다.) 다만 그 액수가 커질 경우엔 본인 신용에 따른 한도라는 게 발생하고, 우리가 일반적으로 알고 있는 전세금의 80%까지 모두 대출이 안 나올 수도 있다. 따라서, 집을 고를 때 어떤 전세대출을 받을 것인지를 고민하는 것도 중요하다.
일반전세대출 이외에도 청년버팀목 대출, 전세안심대출 등의 여러가지 상품이 있는데, 버팀목대출과 안심대출은 일정 소득요건을 충족할 경우(기준 소득 이하), 80% 이상 대출이 나오기도 한다.
이번에 집을 구하면서 이용하게 된 대출이 전세안심대출인데, 이 상품은 전세대출(소득 요건 충족시 최대 90%까지도 가능)과 전세보증보험을 결합한 상품이라고 볼 수 있다. 비록 소득 요건이 충족되지 않아 90%까지 받지는 못했으나, 보증보험을 받을 수 있다는 점이 굉장한 메리트였다.
보증보험 필요하세요?
보통 중개사들이 잘 꺼내지 않는 얘긴데, 이유는 보증보험 가입 요건 자체가 매우 까다롭기 때문이다.
첫 째로, 등기부등본 상 구분등기가 되어 있어야 한다.
무슨 얘기냐면, 어떤 곳들은 분명 원룸이 여러 개 있는 건물에 집 주인이 한 명(혹은 공동명의)인데, 호수가 따로 기재되지 않는 경우가 있다. 이 경우 보증보험은 고사하고 대출도 받기 어려울 수 있다. 다가구주택이 이런 경우가 많은데, 다가구주택이 보증보험을 들었다는 사례는 별로 본 적이 없다. 반드시 구분등기가 되어 있고, 호수마다 따로 기재되어있는 다세대주택이 안전하다. (오피스텔 포함)
둘 째로, 등기부등본에 채무가 없어야 한다.(있더라도 모든 채무+세입자들 전세금+내 전세금이 내집의 시세보다 낮아야 한다.) 채무는 등기부등본에서 을구에서 확인할 수 있는데, 내가 현재 거주하고 있는 집도, 집주인의 채무로 인해 보증보험 가입이 거절됐다. 많은 은행들이 아파트가 아니면 다 거절한다고 하는 사람들도 있는데, 일단 등기부등본이 깨끗하면 그래도 승산이 있다.
보증보험이랑 전세안심대출을 헷갈릴 수 있는데, 전세안심대출은 전세대출+보증보험이다.
보통 보증보험은 전세계약을 따로 체결 후, 이후에 추가로 신청하는 경우가 많은데, 전세안심대출로 진행할 경우, 애초에 대출이 나옴과 동시에 보증보험까지 가입이 원큐에 된다. 보증보험의 가입 요건 자체가 전세대출보다 훨씬 까다롭기 때문에, 만약 매물이 나왔는데 보증보험 혹은 안심대출이 가능하다고 되어 있다면, 서류상 하자가 거의 없는 매물이라고 볼 수 있다.
중개사는 안심대출이 가능하다고 했는데, 솔직히 말해 나는 그게 100% 확신할 수 있는 이야기인지 알 수가 없었다.
그래서, 요건을 직접 찾아봤다.
전세금안심대출이라고 검색하면 HUG(주택도시보증공사)로 연결되는 링크가 나온다.
내용이 매우 긴 편이지만, 가장 중요한 보증 조건을 잘 살펴보자.
- 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것
- 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것(공공택지로서 지적미정리로 대지권 미등기인 경우 보증가능)
- 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것
- 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것 (단독, 다중, 다가구 제외)
- 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소
- 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
- 전세계약기간이 1년 이상일 것
- 전세보증금 수도권 5억원 이하, 그 외 지역 4억원 이하
- 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약
- 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다중·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)
- [선순위채권+전세보증금] ≤ 주택가격(100%)
- (단독·다중·다가구의 경우) 임대인 또는 공인중개업자가 확인한 타전세계약 확인서 미제출시
- 전세보증금 ≤ 주택가액 × ( 임차인 점유면적 ÷ 건물연면적)
대부분의 내용은 이미 우리가 등기부등본을 보면서 거를 수 있는 내용들이다.
선순위채권 역시 을구를 통해 확인이 가능한데, 요즘 심심찮게 문제가 발생할 수 있는 내용이 바로 주택가격이다. 선순위채권이 없다면, 적어도 전세보증금이 주택가격보다 높아선 안될텐데, 주택가격은 어디서 확인할 수 있을까?
휴.. 밑에 아주 길고 상세하게 나와 있다.
나는 19.7.1일 이후 다세대주택 신청건이므로 우측 상단에 1-3번을 적용해서 산정해보았다.
① 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
> 아쉽게도 1년 이내의 매매 기록이 없었지만, 2년 전 3.2억2천에 거래된 기록이 있다.(전세금 3.2억 기준)
> 이외에도 동일세대는 아니지만, 같은 번지(빌라)내 동일면적 기준으로 비슷한 금액에 매매 및 전세 계약이 된 기록이 있었다.
② 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액
- 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미에서 공동주택가격 – 해당 시·군·구청 홈페이지 열람
공동주택공시가격을 들어가서 시-군-구를 통해 번지까지 입력하면 공시가격이 위와 같이 나온다.
2.37억 x 150%니까 3.5억 5천5백만원이므로 보증금보다 커서 합격.
③ 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액
- 토지공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미→ 개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적
- 건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구
개별공시지가는 8,632,000원, 등기부상 면적은 29.08m2니까 약 2.51억 정도가 나온다. (토지공시가격 기준)
건물 시가표준액은 위의 내용으로 진행하면 되지만, 이 내용을 알아볼 때쯤 대출이 잘 진행되고 있다고 전달받아서 마지막 검증은 따로 하지 않았다.
위에 내용들이 중요한 이유가, 전세가가 공시지가의 1.5배를 넘어버릴 경우 실거래가보다 전세가가 더 높은 역전세 가능성이 있어 은행에서 보증보험을 들어주지 않을 가능성이 있다.
보증보험의 메커니즘 자체가 세입자의 전세금을 주택도시보증공사에서 먼저 주고, 이후에 집주인으로부터 전세금을 돌려 받는 절차를 거친다. 만약 집값이 갑자기 떨어져서 집값이 전세금보다 낮아질 경우, 이후에 세입자가 구해지지 않을 가능성이 있고, 이 경우 집주인이 전세금을 온전히 돌려주지 못할 수 있는 리스크가 생긴다.
이 모든 리스크를 HUG(주택도시보증공사)에서 부담해야 하다 보니, 자연스레 위와 같은 여러 까다로운 기준들이 만들어진 것이라고 생각하면 되겠다.
정리하면, 이런 것들을 보면 되겠다.
- 등기부등본(필수)
- 건축물대장(필수)
- 중개대상물 확인/설명서(부동산계약시 부동산에서 제공)
생각보다 아주 많-이 길어져서, 3부에서 이어나가도록 하겠다.