투룸 전세로 이사가기 - 3부
1,2부를 통해 전세대출, 전세보증보험 가입 가능 여부까지 따져 보았으니 이제는 밑에 단계들을 쭉쭉 밟아나가면 되겠다.
동네 정하기어플 등을 통해 동네별 금액 수준 사전조사숏리스팅 후 부동산 방문전세대출, 보증보험 등을 받을 수 있는 요건을 갖췄는지 더블 체크- 전세계약체결
- 확정일자받기
- 전세대출신청
- 잔금 결제 및 이사
5. 전세계약체결
보통 전세계약 체결시 주의사항이 있다면 반드시 집주인의 참석 하에 계약을 진행하라는 것이다. 사실, 부동산에 위임을 하는 경우도 왕왕 있다고 생각했으나,(집주인 말고 부동산에서 서명을 대리했다.) 알고 보니 부동산 관계자가 집주인이었다는 숨겨진 사실이 있었다. 굳이 이런 큰 계약에 집주인이 참석하지 않을 이유가 없으니, 반드시 날짜를 맞추어 중개인 입회하에 당사자 간 계약을 진행하면 되겠다.
전세계약을 체결하려면 총 전세금의 5%가 필요하다. 적어도 도장 찍는 그 날에는 5%만큼이 필요하다고 생각하면 쉽다.
그 이유는 보통 은행에서 전세대출을 받을 경우, 계약서와 함께 총 전세금에 대한 계약금 5% 납부에 대한 증빙자료를 서류로 활용하기 때문이다.
나는 처음 구두로 가계약을 했을 때, 가계약금 200만원을 미리 송금했다. 3억 2천짜리 집을 계약했기 때문에, 전세금의 5%는 1,600만원이었고, 가계약을 뺀 나머지 1,400만원을 도장 찍을 당시에 송금했다.
송금시 반드시 계약서에 적시된 집주인 명의의 계좌를 통해 송금해야 하고, 그 자리에서 집주인이 송금을 확인해주면, 바로 집주인(중개인을 통해)로부터 영수증까지 교부 받는 것이 원칙이다. 이 때, 당연히 가계약금을 포함하여 여태까지 총 납부한 금액을 계약금으로 명시 되어야 한다.
계약서 내에는 관리비, 주차비 등이 포함되니 꼼꼼히 읽어보고 도장을 찍으면(싸인하면)된다.
부동산 중개료는 언제 내냐는 얘기가 많은데, 되도록 잔금처리를 하고 낼 수 있다면 그렇게 진행하는 것이 좋다.
계약만 마치고 그 이후의 절차에 대해서 부동산이 잘 신경써주지 않을 수 있기 때문에, 혹은 중간에 문제가 생길 경우를 대비해서라도 중개료 납부 일정은 조금 늦추어서 잡는 것이 좋다.
다만, 나는 거의 계약을 마치고 당일에 바로 납부를 했고(독촉 아닌 독촉을 받았다.), 이후에도 문의내용에 대해서는 빠르게 피드백을 받고 있어서 큰 문제는 없는 상황이다.
6. 확정일자받기
전세대출을 받으려면 반드시 계약 서 내에 확정일자도 받아야 한다.
입주를 하면 전입신고를 하겠지만, 전입신고 이전에도 확정일자를 받을 수 있기 때문에, 가능한 계약과 동시에 동사무소에서 확정일자까지 받도록 하자.
동사무소(요즘은 행복센터라고 불리는 거 같다.)에서 받을 경우, 관할 동사무소(집이 위치한 동의 동사무소)에서 받을 수 있으므로, 가급적 시간을 내서 방문하는 편이 좋다.
요즘엔 인터넷으로도 확정일자를 받을 수 있다고 하는데, 자세한 사항은 해당 링크를 참조하자.
나는 뭐가 됐든 내 눈앞에서 도장을 찍어주는 게 더 안심이 되는 성격이라, 시간을 내서 바로 확정일자를 받아왔다.
계약서랑 신분증 정도만 구비하면 5분도 걸리지 않는 절차이니 참고하자.
7. 전세자금대출 신청(안심전세대출 신청)
대출을 받는 방법에 꽤 여러가지 방법이 있다는 점을 알게 되었다.
기존에는 카카오뱅크를 통해 전세대출을 받았는데, 굉장히 편리하고 빠르게 진행할 수 있었다.
다만, 이번에 새로 전세대출을 알아보면서 카카오뱅크 전세대출이 생각보다 굉장한 단점이 있음을 알게 되었는데, 바로 물건이 달라지면 처음부터 전세대출을 다시 받아야 한다는 점이다.
무슨 얘기냐면, 내가 살던 집에서 다른 집으로 이사를 갈 경우엔 기존 전세대출을 갚고, 다른 대출을 새로 받아야 한다는 것이다.
여기까지는 큰 문제가 없어 보이겠지만, 새 대출을 심사 받으려면, 전세대출을 갚은 다음에야 심사를 받을 수 있다고 한다.
즉, 기존 전세대출이 만료되는 시점(이사 나가야 하는 시점)에 상환을 하고, 새로 대출심사를 넣고, 약 2주를 기다리라는데, 이 2주 동안엔 이사를 갈 수가 없다.는 문제가 생긴다.
위와 같은 이유로, 이번에 고려했던 대출 중에는 카카오뱅크의 전세대출은 제외되었다.
대출상담사
대출을 할 때 가장 신경 써야 할 부분은 당연히 금리이다. 가장 좋은 방법은 은행마다 다녀보면서 어느 정도의 금리가 나오는 지를 심사 받는 것이 좋다. 문제는, 우리가 직장인이다 보니 은행 업무에 오랜 시간을 할애하기가 어렵다는 점이다.
신기하게도, 나는 이번에 안심전세대출을 받으면서 대출상담사라는 분을 통해 처음으로 대출을 진행하게 되었다. 부동산에 대출가능 여부를 묻다가 소개 받게 되었는데, 내가 원하는 시간에 대출 관련 상담과 신청까지 한꺼번에 해주시는 분이었다.
내가 원체 의심이 많은 성격이라 대출상담사가 무엇인지도 블라인드에서 찾아보고, 은행연합회에서 중개인 등록번호까지 조회해서 문제가 없는지 확인을 하고 진행했다. 부동산들마다 본인들이 대출에는 빠삭하다는 등의 얘기를 많이 하던데, 아마도 세입자들이 대출이 필요하다고 말할 때 이렇게 대출상담사를 소개 시켜주는 모양이다.
대출상담사와 연락을 하고 상담 일정을 잡았는데, 고맙게도 내가 원하는 시간대에 친히 직장으로 방문을 해주셨다.
상담과 동시에 대출신청까지 할 수 있도록 아래와 같은 서류를 미리 준비해 달라고 요청했다.
- 신분증사본
- 주민등록등본
- 주민등록초본
- 전세계약서
- 계약금 5%영수증 사본
- 재직증명서 및 2020년도 원천징수영수증
- 임대인 통장사본 또는 계좌번호
- 건보료 최근 6개월 납부내역서 및 자격득실확인서
- 가족관계증명서
대출상담사분은 우리은행쪽 대출을 담당하는 분이셨고, 오셔서 여러 내용을 상세히 소개해주셨다.
대출일, 대출금, 금리(금리 적용체계까지), 부대비용(인지세), 보증료(전세금반환보증, 대출특약보증), 중도상환수수료 등을 일목요연하게 정리해서 말씀해주셨다.
요즘은 금융상품 가입에 대한 절차가 매우 까다로워졌기 때문에, 서류만 거의 수십 장을 쓴 것 같은데, 미리 서류를 구비했음에도 상품 설명과 신청서 작성에만 약 40분 가량이 소요되었다.
기존에 전세자금대출을 받은 내용이 있기 때문에, 당일상환부 조건이었다. 즉, 기존대출만기일(이사 나가는 날)에 기존집주인으로부터 전세금을 받으면 카카오뱅크에 상환하고, 이 상환이 확인 되는 대로 우리은행에서 새 집주인에게 전세금이 나가는 구조였다.
모든 절차를 끝내고, 대출상담사분이 다음날에 바로 대출 절차를 신청해주셨다. 여전히 불신이 있던 나는, 뱅크샐러드,카카오페이,토스 등으로부터 신용조회 알람이 오는 것을 보고 비로소 마음이 좀 놓였다.
여러 은행을 다니면서 금리를 비교해 볼 수 있겠지만, 앱에서 소개하는 대출들의 금리를 사전에 비교해보았을 때 와 큰 차이가 없었기에 편리한 쪽을 택했다.
대출상담사를 통해서 그런지, 보증료(전세금반환보증, 대출특약보증)를 많이 세이브 할 수 있었다.(약 70만 원 가량)
8. 잔금결제 및 이사
아직 내가 이 단계에 이르지 못해서 마무리를 하지는 못하지만, 이사일이 하루하루 다가오고 있다.
사실, 전세집을 구할 때만 해도 집을 못구할까가 가장 큰 고민 거리였는데, 막상 집을 구하고 보니 내 집이 안나가는 게 더 큰 문제였다. 지금 사는 집은 전세보증보험을 가입하지 못해서 새로운 세입자가 구해지는 것이 굉장히 중요했는데, 집주인의 반응이 조금 뜨뜻 미지근하고 앱이나 다른 부동산에도 물건을 올리지 않아 스트레스를 엄청 받았다.
이건 나중에야 안 사실인데, 지금 집을 계약할 때마다(총 두 번 계약을 했다. 한 번은 월세로, 2년 뒤에는 전세로) 두 개의 부동산을 거쳤었다. 그래서 단순히 부동산 두 군데가 같이 물건을 중개하는 줄 알았는데, 계약서에는 B부동산만 기재가 되어 있었다. 알고 보니 A부동산이 내 집주인이었고, 공인중개사는 본인들 매물은 직접 계약할 수 없는 원칙에 따라 B부동산에서 계약을 진행해왔던 것이다. 내가 사는 다세대주택의 모든 세대가 이 A부동산 소유라는 사실을 알고 나니 한결 마음이 편해졌다. 본인들도 비용을 세이브 하려면 열심히 뛰어다니면서 소개 시켜줄 거라는 생각에 다소 맘이 놓였다.
추가로, 집주인(A부동산)이 물건이 때에 맞춰 안 나가더라도 전세금은 빼서 줄테니 걱정 말라고 하여 오랜 기간 앓고 있던 문제를 해결하게 되었다.
다시금 얻은 교훈. 비용은 생각 말고 무조건 전세금반환보증을 들자. 그게 나중에 마음이 편하다.
새로운 변화를 맞이하려면 굉장한 노력이 수반이 되는데, 이렇게 열심히 움직이고 나니 그래도 좋은 집을 잘 찾을 수 있게 되었다. 전세 매물이 점점 자취를 감추면서 전세값 역시 치솟지만, 월세보다는 나은 형편이니(물론 집을 살 수 있다면 더 좋은 환경일 것이다.) 전셋집을 처음 구하는 분들에게는 도움이 되었으면 한다.